Fechar contrato de aluguel quase sempre esbarra na mesma exigência: uma garantia locatícia. A imobiliária apresenta as opções — fiador, caução, seguro-fiança — e muita gente escolhe a que parece mais rápida de resolver, sem comparar o que cada uma realmente custa ao longo do contrato. O problema é que essa escolha não é só burocrática: ela muda quanto dinheiro fica travado, quanto sai todo mês e quem corre o risco se o aluguel atrasar.

O que a Lei do Inquilinato permite cobrar

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) define, no artigo 37, quatro modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — essa última pouco usada por pessoa física. E o artigo 37 traz uma regra que muita gente desconhece: o locador só pode exigir uma dessas garantias por contrato. Pedir fiador e caução ao mesmo tempo, por exemplo, é contravenção penal, sujeita a multa. Se a imobiliária insistir em mais de uma garantia, vale questionar antes de assinar.

Além disso, quando a garantia escolhida é caução em dinheiro, o artigo 38 limita o valor a no máximo 3 meses de aluguel, e esse valor precisa ser depositado numa caderneta de poupança e devolvido ao inquilino com correção monetária ao fim do contrato — não é um valor que o proprietário simplesmente guarda sem render nada.

Fiador: parece grátis, mas tem custo escondido

Ter um fiador não exige desembolso imediato, o que faz parecer a opção mais barata. Mas o custo aparece de outra forma: o fiador compromete o próprio patrimônio (geralmente um imóvel quitado) como garantia da dívida, e se o aluguel atrasar, a cobrança recai sobre ele. Isso significa pedir um favor de peso a alguém da família ou a um amigo próximo — e nem toda família tem quem ofereça isso sem hesitar. Vale conversar com clareza sobre o risco real antes de aceitar ou pedir esse tipo de garantia.

Caução: dinheiro travado, mas devolvido com correção

A caução em dinheiro tira até 3 aluguéis do caixa da família de uma vez, logo na mudança — no mesmo momento em que já existe o custo do primeiro aluguel, do frete e, muitas vezes, de móveis novos. É dinheiro que fica parado e só volta no fim do contrato, com correção da poupança (historicamente abaixo da inflação, o que significa que o valor devolvido tende a comprar menos do que comprava na entrada). Para quem tem reserva disponível e não pretende usar esse dinheiro no curto prazo, é a opção com menor custo recorrente. Para quem não tem essa sobra, comprometer 3 meses de aluguel de uma vez pode esvaziar a reserva de emergência logo no início da locação — o que é um risco maior do que parece.

Seguro-fiança: sem travar capital, mas com taxa todo mês

O seguro-fiança elimina a necessidade de fiador e não trava dinheiro na entrada, mas cobra um prêmio recorrente — geralmente uma porcentagem do valor do aluguel, paga junto com a mensalidade ou anualmente. É a opção que menos pesa no momento da mudança, mas que, somada ao longo de um contrato de 30 meses (prazo padrão de locação residencial), pode custar mais do que os 3 meses de caução, dependendo da taxa cobrada pela seguradora. Vale pedir a simulação completa, não só o valor da primeira parcela, antes de comparar com as outras opções.

Como decidir sem comprometer o orçamento

Não existe garantia "melhor" em termos absolutos — existe a que cabe no momento financeiro da família:

  1. Reserva disponível e sem uso previsto no curto prazo → caução tende a ser a opção mais barata no total, já que não tem taxa recorrente.
  2. Reserva enxuta, mas fluxo de caixa mensal estável → seguro-fiança evita esvaziar a reserva de emergência na mudança, trocando isso por uma taxa mensal previsível.
  3. Sem reserva e sem taxa extra no orçamento mensal, mas com alguém disposto a assumir o risco → fiador é a única das três que não exige dinheiro de nenhum dos dois lados no momento da assinatura — mas o risco pra quem assina como fiador é real e deve ser discutido com honestidade.

Antes de aceitar a primeira proposta da imobiliária, peça o custo total de cada modalidade disponível e compare com o que sobra no orçamento da família depois da mudança. A garantia mais barata na assinatura nem sempre é a mais barata no fim do contrato.